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Le dispositif Jeanbrun 2026 est la mesure phare du nouveau plan de relance pour le logement. Succédant à la loi Pinel, ce nouveau statut du bailleur privé repose sur un mécanisme puissant d'amortissement fiscal. Conçu pour relancer la construction et la rénovation, il permet de réduire votre revenu imposable tout en développant votre patrimoine.
Que vous visiez l'immobilier neuf ou l'ancien avec travaux, découvrez comment optimiser votre fiscalité en 2026.
Le dispositif Jeanbrun 2026 est la mesure phare du nouveau plan de relance pour le logement. Contrairement au Pinel qui offrait une réduction d'impôt, la loi Jeanbrun permet de déduire une partie du prix du bien (hors foncier) de vos revenus imposables.
Que vous soyez un particulier cherchant à réduire vos impôts ou un CGP en quête de solutions patrimoniales solides, comprendre les rouages de la loi Jeanbrun est essentiel pour réussir votre investissement locatif cette année.
Exclusivement réservé aux logements en immeuble collectif (les maisons individuelles sont exclues).
Une durée minimale de 9 ans en résidence principale nue (non meublée).
Le logement doit être loué à un prix abordable à des locataires sous conditions de ressources.
Respect strict des normes RE2020 (neuf) ou atteinte d'un DPE A ou B (ancien).
L'amortissement réduit directement votre assiette imposable. Plus votre Tranche Marginale d'Imposition (TMI) est élevée (30 %, 41 % ou 45 %), plus l'économie d'impôt est importante.
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Le cœur de la réforme réside dans les taux d'amortissement pratiqués sur 80 % de la valeur du bien (le foncier, estimé à 20 %, est exclu).
| Type de location | Neuf (Taux annuel) | Ancien avec travaux (Taux annuel) | Plafond d'amortissement |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % | 8 000 € / an |
| Social | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € / an |
| Très social | 5,5 % | 4 % | 12 000 € / an |
Pour être éligible dans l'ancien, le montant des travaux doit représenter au moins 30 % du prix de revient total de l'opération. Ce levier est idéal pour transformer des passoires thermiques en actifs patrimoniaux performants et générer un déficit foncier.
Le dispositif Jeanbrun supprime le zonage A/B/C strict pour l'accès au dispositif, mais maintient des plafonds de loyers pour garantir l'aspect abordable.
| Zone géographique | Loyer Intermédiaire | Loyer Social | Loyer Très Social |
|---|---|---|---|
| Zone A bis (Paris & IDF) | 19,71 € | 13,64 € | 10,63 € |
| Zone A (Grandes métropoles) | 14,64 € | 10,49 € | 8,18 € |
| Zone B1 (Villes > 250k hab.) | 11,80 € | 9,04 € | 7,04 € |
| Zone B2 / C (Reste du territoire) | 10,26 € | 8,05 € | 5,85 € |
Le dispositif Jeanbrun supprime le zonage A/B/C strict pour l'accès au dispositif, mais maintient des plafonds de loyers pour garantir l'aspect abordable.
Le calcul du plafond de loyer Jeanbrun repose sur la même formule que le dispositif Pinel. Elle intègre un coefficient multiplicateur destiné à avantager les petites surfaces, permettant ainsi de moduler le prix au m2.
Loyer maximum mensuel = plafond au m2 x coefficient x surface habitable
Le coefficient permet d'ajuster le loyer. Plus la surface est petite, plus le coefficient est élevé (dans la limite du plafond).
Coefficient = 0,7 + \ (19/Surface habitable)
Plafonnement du coefficient : le résultat de ce calcul est plafonné à 1,2. Ce plafond s'applique automatiquement à tous les logements dont la surface est inférieure à 38m2.
Loyer max = Plafond de zone x Surface utile x Coefficient
Les Dépendances du Manoir de Bévilliers
Gonfreville-l'Orcher - 76700
À partir de 137 425€
Voir le programme
Contrairement au Pinel qui offrait une réduction d'impôt, le dispositif Jeanbrun permet de déduire de vos revenus fonciers une partie du prix de revient du bien (amortissement).
Ce mécanisme réduit votre assiette imposable. Il est particulièrement puissant pour les contribuables ayant une Tranche Marginale d'Imposition (TMI) supérieure ou égale à 30 %.
Le dispositif est limité à 2 logements maximum par foyer fiscal. Cette limite vise à concentrer l'avantage fiscal sur les petits et moyens investisseurs plutôt que sur les gros patrimoines.
Le dispositif devrait entrer en vigueur pour toute signature d'acte authentique à partir du 1er avril 2026, après validation définitive du Budget 2026 au Parlement.
Le plan de relance 2026 cible deux types d'actifs :
Le zonage Jeanbrun se concentre sur les secteurs où la pénurie de logements est la plus marquée :
Nos conseillers experts vous accompagnent pour optimiser votre montage fiscal en fonction de votre TMI.
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