Publié le 27 mai 2026
Le dispositif Jeanbrun vient à peine de naître qu'il est déjà en cours d'évolution. Annoncé le 23 avril 2026 depuis Marseille par le Premier ministre Sébastien Lecornu et le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, un nouveau projet de loi logement prévoit d'abaisser le seuil de travaux requis pour investir dans l'immobilier ancien, de 30 % à 20 % du prix d'acquisition. Une réforme attendue par les professionnels du secteur, qui lève l'un des freins majeurs à l'adoption du dispositif.
Depuis son entrée en vigueur en février 2026, le dispositif Jeanbrun permet aux investisseurs locatifs de déduire jusqu'à 4 % du prix de revient global par an, cumulable avec le déficit foncier dans la limite de 10 700 € par an, en échange d'un engagement de location de 9 ans minimum.
Mais pour accéder à ces avantages dans l'immobilier ancien, une condition s'avérait particulièrement contraignante : l'investisseur devait engager des travaux représentant au moins 30 % du prix d'achat du bien. Sur un appartement acheté 200 000 €, cela représentait 60 000 € de travaux — une barrière financière dissuasive pour la majorité des investisseurs.
Résultat : malgré l'attractivité du mécanisme d'amortissement, les opérations dans l'ancien ne décollaient pas. Trop peu de projets atteignaient ce niveau de travaux tout en restant financièrement viables pour un particulier.
Le 23 avril, dans la foulée des annonces du Premier ministre à Marseille, le ministre du Logement Vincent Jeanbrun a détaillé un futur projet de loi visant à élargir le dispositif portant son nom. Ce texte fait écho à la proposition de loi n° 2674 déposée le 14 avril 2026 par le groupe LIOT, portée notamment par Valérie Létard, ancienne ministre du Logement. Esteval
La mesure phare : le projet de loi abaisse le seuil de travaux à 20 % du prix d'acquisition, soit 40 000 € sur un bien à 200 000 €. Un niveau qui permet d'engager une rénovation sérieuse — isolation, chauffage, menuiseries — sans transformer son investissement en opération périlleuse. Deux autres évolutions majeures sont également au programme :
Les maisons individuelles réintégrées. Les maisons individuelles, aujourd'hui exclues du dispositif, redeviendraient éligibles à l'amortissement fiscal. C'est une ouverture considérable du champ d'application, notamment en zones B2 et C où le pavillonnaire domine.
L'écoconditionnalité assouplie. Dans le nouveau cadre, les logements rénovés n'auraient plus à atteindre les niveaux A/B du DPE, mais gagneraient deux classes pour atteindre au moins l'étiquette D. Un objectif ambitieux mais plus réaliste pour des biens anciens en réhabilitation.
La réduction du seuil de travaux change profondément l'équation financière d'un investissement Jeanbrun dans l'ancien. Dans l'exemple d'un bien à 200 000 €, l'effort requis passerait de 60 000 € à 40 000 € — un niveau à partir duquel un investisseur peut engager une rénovation sérieuse et cohérente : isolation des combles, remplacement du système de chauffage, mise aux normes électriques.
Sur le plan fiscal, les gains potentiels sont significatifs. Selon le type de bien et la configuration de l'opération, le gain fiscal cumulé sur neuf ans d'engagement locatif peut atteindre 43 000 à 70 000 euros, déductibles des revenus fonciers.
C'est le point de vigilance essentiel : ce texte n'est pas encore voté. Ce projet de loi devrait être examiné par le Sénat d'ici l'été 2026. Son adoption reste donc suspendue au calendrier parlementaire et aux éventuels amendements en commission.
Le 23 avril, le gouvernement a indiqué qu'un texte serait déposé afin d'assouplir plusieurs conditions d'accès, avec l'idée affichée de rendre ce cadre plus simple à utiliser, notamment pour l'ancien, et de stimuler un investissement locatif en recul. Meilleurtaux.com
Voici les points clés à date :
Pas nécessairement. Les projets dans l'ancien qui atteignent déjà les 30 % de travaux et le DPE A/B restent éligibles dès aujourd'hui et bénéficient de l'ensemble des avantages du dispositif. Pour les autres, patienter quelques semaines que le texte soit voté peut s'avérer judicieux.
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Sources : Proposition de loi n° 2674 déposée le 14 avril 2026 à l'Assemblée nationale — Annonces du gouvernement du 23 avril 2026 (Marseille) — Meilleurtaux, Selexium, VousFinancer, Esteval (avril-mai 2026)
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