Jeanbrun VS LMNP : quel régime choisir pour investir en 2026 ?
Depuis l'entrée en vigueur du dispositif Jeanbrun le 21 février 2026, une question revient systématiquement chez les investisseurs immobiliers : faut-il continuer à miser sur le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou basculer vers ce nouveau régime fiscal ? Les deux dispositifs partagent une même logique d'amortissement, mais s'adressent à des profils, des stratégies et des types de biens très différents.
- Dispositif Jeanbrun : ce que c'est vraiment
- LMNP régime réel : toujours d'actualité en 2026
- Jeanbrun vs LMNP : le comparatif point par point
- Simulation chiffrée : qui gagne fiscalement ?
- Fiscalité à la revente : le point noir des deux régimes
- Quel dispositif choisir selon votre profil ?
- Peut-on cumuler Jeanbrun et LMNP ?
- FAQ
1. Dispositif Jeanbrun : ce que c'est vraiment
Le dispositif Jeanbrun — aussi appelé statut du bailleur privé ou dispositif Relance Logement — est issu de l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Il tire son nom de Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, qui a porté la mesure devant le Parlement à l'automne 2025.
Le principe
C'est une innovation majeure : pour la première fois en France, un mécanisme d'amortissement fiscal est introduit en location nue (vide). Jusqu'ici, l'amortissement était l'apanage exclusif de la location meublée via le LMNP. Concrètement, l'investisseur peut déduire chaque année un pourcentage de la valeur de son bien de ses revenus fonciers. L'amortissement porte sur 80 % du prix d'acquisition (les 20 % restants correspondant à la valeur du terrain, non amortissable).
Taux d'amortissement et plafonds annuels
| Niveau de loyer | Taux annuel (neuf) | Plafond / foyer fiscal |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 €/an |
| Social | 4,5 % | 10 000 €/an |
| Très social | 5,5 % | 12 000 €/an |
| Ancien rénové (intermédiaire) | 3,0 % | 8 000 €/an |
| Ancien rénové (social) | 4,0 % | 10 000 €/an |
Les conditions d'éligibilité
- Type de bien : logement collectif uniquement (maisons individuelles exclues)
- Usage : location nue à titre de résidence principale du locataire
- Durée d'engagement : 9 ans minimum de location continue
- Loyers et ressources : plafonnés selon le niveau choisi (calqués sur Loc'Avantages)
- Performance énergétique : DPE A, B ou C (RE2020 pour le neuf ; DPE C minimum pour l'ancien après travaux)
- Travaux dans l'ancien : minimum 30 % du prix d'acquisition (seuil relevé par rapport aux versions initiales du PLF, qui exigeaient 20 %)
- Interdiction : louer à un proche jusqu'au 2ᵉ degré
- Zonage : tout le territoire français, sans restriction géographique
- Période d'application : du 21 février 2026 au 31 décembre 2028
L'avantage fiscal distinctif : l'imputation sur le revenu global
Contrairement au LMNP (où le déficit ne s'impute que sur les revenus BIC), l'amortissement Jeanbrun peut générer un déficit foncier imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 €/an (et jusqu'à 21 400 € pour les dépenses de rénovation énergétique permettant de passer d'un DPE classé E, F ou G vers une classe A ou B, jusqu'au 31/12/2027). Ce mécanisme est hors plafonnement des niches fiscales de 10 000 €, car il s'agit d'une déduction d'assiette et non d'une réduction d'impôt. L'économie fiscale est directement proportionnelle à la tranche marginale d'imposition (TMI) du contribuable.
Calculez votre économie fiscale selon votre TMI et votre type de bien avec le simulateur en ligne.
Simuler mon avantage →2. LMNP régime réel : toujours d'actualité en 2026
Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal applicable aux propriétaires louant des biens meublés, dont les recettes locatives n'excèdent pas 23 000 €/an ou 50 % de leurs revenus professionnels.
Bonne nouvelle confirmée par la loi de finances 2026 : l'amortissement en LMNP régime réel est maintenu à son niveau actuel, contrairement aux craintes initiales d'une réduction à 2 %.
Fonctionnement du régime réel LMNP
Au régime réel simplifié, le LMNP permet de déduire :
- L'amortissement du bâti sur 25 à 30 ans (selon la valeur des composants)
- L'amortissement du mobilier sur 5 à 7 ans
- Les charges réelles : intérêts d'emprunt, frais de gestion, assurances, travaux d'entretien, taxe foncière, etc.
L'amortissement en LMNP est sans plafond de taux ni de montant, ce qui permet souvent de ramener les revenus locatifs imposables à zéro pendant de nombreuses années. L'excédent d'amortissement non utilisé est reportable indéfiniment sur les exercices futurs.
Ce qui a changé depuis 2025
- Réintégration des amortissements dans la plus-value (depuis le 15 février 2025) : l'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (loi de finances pour 2025) impose désormais la réintégration des amortissements immobiliers LMNP effectivement déduits dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente (art. 150 VB III CGI). Important : seuls les amortissements effectivement imputés sur le résultat BIC sont réintégrés — les amortissements différés (stock non encore déduit) ne le sont pas. La réponse ministérielle Mette du 24 mars 2026 a confirmé que les amortissements déduits avant 2025 sont également concernés pour toute cession postérieure au 15 février 2025.
- Loi Le Meur (19 novembre 2024) : les meublés de tourisme non classés voient leurs abattements micro-BIC réduits à 30 % et leur seuil plafonné à 15 000 € de recettes annuelles. La location meublée longue durée classique reste préservée dans ses avantages.
- Hausse de la CSG : les prélèvements sociaux sur les revenus LMNP s'élèvent à 17,2 % pour les non-résidents UE/EEE exonérés de CSG. Pour les résidents français, vérifiez le taux applicable à votre situation auprès d'un conseiller.
3. Jeanbrun vs LMNP : le comparatif point par point
| Critère | Dispositif Jeanbrun | LMNP régime réel |
|---|---|---|
| Type de location | Nue (vide) obligatoire | Meublée obligatoire |
| Régime fiscal | Revenus fonciers | BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) |
| Amortissement | 3 % à 5,5 % / an sur 80 % du prix | Libre, calculé sur la valeur réelle des composants |
| Plafond annuel | 8 000 à 12 000 € / foyer fiscal | Aucun plafond |
| Report du déficit | Sur revenu global (10 700 €/an) | Sur revenus BIC uniquement, reportable indéfiniment |
| Hors niches fiscales | ✅ Oui | ✅ Oui |
| Durée d'engagement | 9 ans minimum | Aucune obligation |
| Loyers plafonnés | Oui (−15 à −40 % sous le marché) | Non (loyers libres) |
| Maisons individuelles | ❌ Exclues | ✅ Éligibles |
| Résidences services | ❌ Non applicable | ✅ Très avantageux (exonération réintégration PV) |
| SCI | SCI à l'IR uniquement | SCI à l'IR uniquement |
| Expert-comptable | Optionnel | Fortement recommandé |
| Réintégration à la revente | En attente doctrine BOFiP | Oui depuis le 15 février 2025 (sauf résidences services) |
| Durée d'application | Jusqu'au 31/12/2028 | Indéfini |
Vous hésitez encore entre les deux régimes ? Consultez les analyses et guides pratiques sur le site dédié au dispositif Jeanbrun.
Voir les guides →4. Simulation chiffrée : qui gagne fiscalement ?
Prenons un appartement neuf de 250 000 €, loué dans une ville de zone A (Toulouse), avec un investisseur au TMI de 41 % et un financement à 90 % par emprunt.
Scénario Jeanbrun (loyer social)
- Base amortissable : 250 000 € × 80 % = 200 000 €
- Amortissement annuel : 200 000 € × 4,5 % = 9 000 €/an
- Plafond applicable : 10 000 € → amortissement retenu : 9 000 €
- Économie fiscale annuelle (TMI 41 %) : 9 000 € × 41 % = 3 690 €/an
- Si déficit foncier imputable sur revenu global : économie directe en IR
Scénario LMNP régime réel
- Valeur amortissable (hors terrain 15 %) : 212 500 €
- Amortissement bâti sur 25 ans : 212 500 / 25 = 8 500 €/an (sans plafond)
- Amortissement mobilier sur 5 ans : 5 000 / 5 = 1 000 €/an (non réintégré à la revente)
- Amortissement total : 9 500 €/an
- Loyers meublés souvent 10 à 20 % supérieurs à la location nue
- Résultat fiscal souvent nul → pas d'impôt sur les loyers pendant ~20 ans
5. Fiscalité à la revente : le point noir des deux régimes
LMNP : réintégration obligatoire depuis le 15 février 2025
Depuis le 15 février 2025, l'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (codifié au nouvel art. 150 VB III CGI) impose la réintégration des amortissements immobiliers effectivement déduits en LMNP dans le calcul de la plus-value imposable lors de la cession. Le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction, ce qui augmente mécaniquement la plus-value taxable. La réponse ministérielle Mette (24 mars 2026) a confirmé que les amortissements déduits avant 2025 sont également visés pour toute cession postérieure à cette date.
À noter : seuls les amortissements des composants immobiliers sont réintégrés ; les amortissements du mobilier et les amortissements différés (jamais effectivement imputés sur le résultat) ne le sont pas.
Exception importante : la réintégration ne s'applique pas aux logements situés dans des résidences services au sens légal : résidences universitaires (art. L. 631-12 CCH), résidences seniors (art. L. 631-13 CCH) et EHPAD/résidences médicalisées (art. L. 312-1 CASF). Cette exemption, expressément inscrite au II de l'article 84 LF 2025, maintient ces investissements comme particulièrement efficaces fiscalement à la revente.
Jeanbrun : doctrine BOFiP en attente
La loi de finances 2026 ne comporte pas de disposition expresse prévoyant la réintégration des amortissements Jeanbrun dans la plus-value. La doctrine BOFiP est attendue pour le second semestre 2026. Les Hermines (mars 2026) précisent qu'une revente anticipée entraîne en principe la remise en cause des amortissements déduits, sauf cas légaux (décès, invalidité, licenciement). Par prudence, les CGP recommandent de provisionner ce risque.
Les règles d'exonération classiques restent inchangées pour les deux régimes : exonération totale d'IR après 22 ans de détention, exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans.
Suivez en temps réel les mises à jour de la doctrine BOFiP sur le dispositif Jeanbrun sur le site de référence.
Suivre les actualités →6. Quel dispositif choisir selon votre profil ?
Il n'existe pas de réponse universelle. Le meilleur dispositif dépend de votre TMI, de vos objectifs patrimoniaux, de votre tolérance aux contraintes et du type de bien visé.
Choisissez le Jeanbrun si…
- Vous êtes fortement imposé (TMI 41 % ou 45 %) et souhaitez réduire votre impôt sur le revenu global dès la première année
- Vous visez un bail long et stable avec un locataire résidentiel, sans rotation fréquente
- Vous investissez dans un programme neuf collectif ou dans un immeuble ancien à rénover lourdement (≥ 30 % du prix d'acquisition)
- Vous êtes déjà proche du plafond des niches fiscales et souhaitez un avantage hors plafond
- Vous préférez une gestion simple (pas de fourniture de mobilier, pas de renouvellement)
- Vous êtes prêt à accepter des loyers inférieurs au marché en échange d'une sécurité locative accrue
Choisissez le LMNP si…
- Vous cherchez à maximiser le cash-flow via des loyers libres (marché étudiant, colocation meublée, saisonnier classé)
- Vous n'acceptez pas de vous engager sur 9 ans ni de respecter des plafonds de ressources locataires
- Votre bien est une maison individuelle, non éligible au Jeanbrun
- Vous investissez dans une résidence services au sens légal (étudiante L. 631-12 CCH, senior L. 631-13 CCH, EHPAD) — le LMNP reste ici sans équivalent, notamment grâce à l'exonération de réintégration des amortissements à la revente
- Vous construisez une stratégie de multi-placement sur 20–30 ans pour générer des revenus complémentaires faiblement taxés
7. Peut-on cumuler Jeanbrun et LMNP ?
Oui, les deux dispositifs sont compatibles au sein d'un même patrimoine. Un investisseur peut très bien détenir un appartement sous Jeanbrun (location nue) et un autre en LMNP (location meublée). Chaque bien relève de son propre régime fiscal, avec ses propres règles de déclaration.
En revanche, un même bien ne peut pas relever des deux régimes simultanément : la location doit être soit nue (Jeanbrun), soit meublée (LMNP).
8. FAQ
Le LMNP est-il supprimé en 2026 ?
Non. Le régime fiscal LMNP — micro-BIC et régime réel — reste inchangé en 2026 pour la location meublée longue durée. Seuls les meublés de tourisme non classés (type Airbnb) ont été fortement durcis par la loi Le Meur (seuil micro-BIC ramené à 15 000 € de recettes, abattement réduit à 30 %).
Le Jeanbrun est-il soumis au plafonnement global des niches fiscales ?
Non. L'amortissement Jeanbrun est une déduction d'assiette (pas une réduction d'impôt), ce qui le place hors du plafond des niches fiscales de 10 000 €. C'est un avantage majeur pour les investisseurs déjà engagés dans d'autres dispositifs (FCPI, Girardin, etc.).
Jeanbrun ou LMNP : lequel offre le meilleur cash-flow ?
Le LMNP l'emporte systématiquement en cash-flow grâce à des loyers libres (10 à 20 % supérieurs à la location nue) et à un amortissement sans plafond. Le Jeanbrun génère une réduction d'IR directe mais avec des loyers encadrés, ce qui réduit mécaniquement la trésorerie courante.
Une SCI peut-elle utiliser le Jeanbrun ?
Oui, à condition que la SCI soit soumise à l'IR (et non à l'IS). L'amortissement s'applique au niveau de la société et est réparti entre les associés selon leurs parts sociales. L'ensemble des conditions d'éligibilité (logement collectif, plafonds de loyers et de ressources, engagement de 9 ans) doit être respecté par la SCI.
Jusqu'à quand peut-on investir en Jeanbrun ?
Le dispositif s'applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Au-delà, sauf prolongation législative, le dispositif prendra fin. Les engagements pris avant cette date sont en principe sécurisés jusqu'au terme de l'engagement de 9 ans.
Que se passe-t-il si je romps mon engagement Jeanbrun avant 9 ans ?
Les amortissements déduits sont en principe remis en cause et réintégrés dans les revenus imposables. Des exceptions sont prévues pour les cas de force majeure (décès, invalidité, licenciement). La pénalité fiscale peut être significative ; consultez un CGP avant toute décision de cession anticipée.
D'autres questions sur le dispositif Jeanbrun ? Retrouvez une FAQ complète et régulièrement mise à jour sur le site dédié.
Voir la FAQ complète →Conclusion : Jeanbrun vs LMNP, deux outils complémentaires
Le dispositif Jeanbrun et le LMNP ne s'opposent pas : ils répondent à deux logiques patrimoniales distinctes. Le Jeanbrun cible les contribuables fortement imposés cherchant à réduire leur IR global en s'engageant durablement dans la location nue encadrée. Le LMNP reste la référence pour maximiser la rentabilité nette via la location meublée libre, avec une grande flexibilité de gestion.
La vraie question n'est pas "lequel est le meilleur ?" mais "lequel correspond à ma situation, mon horizon et mes objectifs ?" Avant tout engagement, simulez les deux scénarios en tenant compte de votre TMI, du prix d'achat réel, du loyer de marché local et de votre stratégie à la revente. Un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) pourra vous aider à trancher avec des chiffres précis.